Ferienhaus bauen: Preise, Ratschläge & Optionen

Ein Ferienhaus auf einem beliebigen Grundstück zu errichten und als Rückzugsort zu nutzen, ist leider nicht ohne Weiteres möglich. Die Bauvorschriften sind in den Landesbauordnungen und kommunalen Regelungen festgelegt.

Da es keine allgemeingültige Regelung gibt, sollten Sie vor der Planung unbedingt den örtlichen Bebauungsplan prüfen und mit dem Bauamt sprechen, um sicherzustellen, dass Sie an Ihrem Wunschort ein Ferienhaus bauen dürfen.

Die unkomplizierteste Methode, ein Grundstück für Ihr Ferienhaus zu finden, ist der Kauf innerhalb einer großen Ferienhausanlage. Der Nachteil: Sie müssen in den meisten Fällen auch das dazugehörige Haus erwerben, was Ihr Mitspracherechte bei der Gestaltung einschränken kann.

Falls Sie sich auch ein Tiny House als Ferienhaus vorstellen können, lohnt ein Blick auf neue Minihaus-Siedlungen, die vielerorts geplant werden. Alternativ können Sie auch nach einer Baulücke suchen, die oft zu klein für konventionelle Einfamilienhäuser ist, dennoch ideal für ein Ferienhaus sein könnte.

Beachten Sie:Manchmal wird vom „genehmigungsfreien Bauen“ gesprochen, das üblicherweise für Garagen oder Gartenhäuser gilt. Selten können auch kleine Ferienhäuser von einer Baugenehmigung ausgenommen sein, wenn bestimmte Maße nicht überschritten werden!

In Brandenburg beispielsweise dürfen solche Häuser nicht mehr als 50 Quadratmeter Grundfläche und vier Meter Höhe haben und müssen in ausgewiesenen Wochenendhausgebieten oder genehmigten Wochenendplätzen stehen.

Genehmigungsfrei bedeutet jedoch nicht, dass kein Bauantrag gestellt werden muss, sondern dass Sie Ihr Bauvorhaben lediglich ‘anzeigen’ müssen – daher der Begriff „Anzeigeverfahren“. Auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben müssen alle geltenden Vorschriften eingehalten werden, wie das Planungsrecht oder das Abstandsflächenrecht. Sie tragen als Bauherr die volle Verantwortung!

Klären Sie also im Vorfeld, in welchem Baugebiet Sie Ihr Ferienhaus errichten wollen und ob dies dort erlaubt ist. Informationen hierzu erhalten Sie bei der Gemeinde oder der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Dies gilt auch, wenn Sie ein bestehendes Ferienhaus abreißen und neu errichten oder sanieren möchten. Andernfalls riskieren Sie Strafen oder die Verpflichtung zum Rückbau des neuen oder modernisierten Ferienhauses.

Nachdem Sie Ihr Grundstück und das passende Ferienhaus gefunden haben, ist die finanzielle Planung noch nicht abgeschlossen. Wie bei jeder Immobilie fallen auch für ein Ferienhaus laufende Kosten an:

Abgaben und Steuern

Grundsteuer: Diese Steuer wird für alle zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke erhoben, einschließlich Ferienhäuser. Entscheidend ist, dass die Räume ganzjährig bewohnbar sind. Die Höhe der Grundsteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab und wird ab 2025 neu berechnet.

Zweitwohnsitzsteuer: Viele Kommunen erheben eine Steuer für Zweitwohnsitze, sofern das Ferienhaus nicht ausschließlich vermietet wird. Diese Steuer bemisst sich oft nach der Jahreskaltmiete und beträgt im Durchschnitt etwa 10 Prozent.

Verwaltungsgebühren: Wenn Sie planen, Ihr Ferienhaus zu vermieten, übernimmt meist eine Agentur die Verwaltung, was etwa den Kosten von 15 bis 20 Prozent der Bruttoeinnahmen der Miete entsprechen kann. Selbst bei Eigennutzung ist es ratsam, jemanden zur regelmäßigen Kontrolle des Hauses zu beauftragen, was ebenfalls Kosten verursacht.

Laufende Betriebskosten

Hausnebenkosten: Dazu gehören Müllabfuhr, Strom, Heizung und Telekommunikation. Durchschnittlich können Sie mit etwa vier Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an Nebenkosten rechnen.

Reparaturen: Um Ihr Ferienhaus in gutem Zustand zu halten, sollten Sie Rücklagen bilden. Experten empfehlen, pro Quadratmeter Wohnfläche einen Euro monatlich zurückzulegen.

Versicherungen: Eine Wohngebäudeversicherung und eine Haftpflichtversicherung sind unerlässlich. In Gebieten mit erhöhtem Risiko für Naturgefahren ist zudem eine Elementarschadenversicherung ratsam. Die Kosten für Versicherungen variieren je nach Versicherungsleistung, Lage und Wert der Immobilie.

Indem Sie diese Aspekte berücksichtigen, können Sie sicherstellen, dass der Bau und Unterhalt eures Ferienhauses reibungslos verläuft und Sie unliebsame Überraschungen vermeiden.

Ob Sie Ihr Ferienhaus selbst nutzen oder vermieten, hängt stark von Ihren persönlichen Vorlieben und von finanziellen Überlegungen ab. In beiden Fällen müssen Sie sich jedoch darauf einstellen, dass Sie einen zweiten Haushalt einrichten. Neben den üblichen Betriebskosten benötigen Sie auch eine komplette Erstausstattung von Möbeln bis hin zu Elektrogeräten.

Ein naheliegender Gedanke ist, einen Teil der Kosten durch die Vermietung des Ferienhauses wieder hereinzuholen. Dabei sind jedoch diverse gesetzliche Vorgaben zu beachten. Hier sind die wichtigsten Punkte für zukünftige Ferienhaus-Vermieter:

1. Meldung bei der Verwaltung: Informieren Sie Ihre Stadt- oder Gemeindeverwaltung über die Vermietung Ihres Ferienhauses. Diese Information kann dann an das Finanzamt weitergeleitet werden.
2. Gewerblich oder nicht gewerblich: In der Regel ist die Vermietung nicht gewerblich, sofern keine klare Gewinnerzielungsabsicht besteht.
3. Steuern: Einnahmen aus der Vermietung müssen versteuert werden. Fallen Umsatzsteuer und Gewerbesteuer an, hängt dies von der Höhe der Einnahmen ab. Ab einem Jahresumsatz von 22.000 Euro sind Sie umsatzsteuerpflichtig und müssen die Mehrwertsteuer auf der Rechnung ausweisen.
4. Kurtaxe: Klären Sie mit Ihrem örtlichen Touristikamt, wann und in welcher Höhe die Kurtaxe fällig wird und wie Sie diese abführen.
5. Mindestgrößen: In manchen Bundesländern gibt es Bauvorschriften, die Mindestgrößen für vermietete Wohn- und Schlafzimmer festlegen.
6. Verwaltung und Hygiene: Neben steuerlichen und gesetzlichen Aspekten müssen Sie auch Hygienestandards einhalten und die Verwaltung des Ferienhauses organisieren.

Die Kosten für den Bau eines Ferienhauses beginnen im mittleren fünfstelligen Bereich. Für diejenigen, die eine kostengünstige Variante suchen, könnte ein Modulhaus oder ein Tiny House eine interessante Option sein. Diese Alternativen sind zwar keine klassischen Fertighäuser, aber oft ideal für Einsteiger im Bereich des Ferienhausbaus.

Wichtig zu wissen: Der Begriff „Ferienhaus“ ist bei Fertighausanbietern nicht immer eindeutig definiert. Oft werden auch Ausbau- oder Bausatzhäuser als Ferienhäuser angeboten, die aber auch andere Verwendungszwecke haben können. Was für den einen als komfortables Ferienhaus gilt, mag für den anderen nicht ausreichend sein.