Die Baugenehmigung: so gelingt der Bauantrag

Eine Baugenehmigung ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass Ihr Bauvorhaben den lokalen Bauvorschriften entspricht. Nicht alle Bauprojekte benötigen eine Baugenehmigung; kleinere Bauvorhaben wie Gartenhäuschen oder Carports sind in einigen Bundesländern genehmigungsfrei. Jedoch ist es wichtig, sich bei Ihrer lokalen Baubehörde zu erkundigen, da die Vorschriften stark variieren können.

Pro-Tipp: Statt einer formellen und kostenpflichtigen Bauvoranfrage können Sie oft auch eine kostenlose mündliche Auskunft erhalten. Machen Sie dabei stets eine Gesprächsnotiz, in der Sie Datum, Uhrzeit, den Namen des Mitarbeiters und den Inhalt des Gesprächs festhalten. Diese Notiz kann bei späteren Unklarheiten von Nutzen sein.

Spezialfall: Genehmigungsfreiheit von Gartenhäusern

Informieren Sie sich vor dem Kauf eines Gartenhauses über lokale Vorschriften, da diese stark variieren können. Oft sind kleine Gartenhäuser ohne Genehmigung errichtbar, solange bestimmte Grenzwerte für die Grundfläche und Höhe nicht überschritten werden.

Bei bestimmten kleineren oder mittleren Bauvorhaben ist möglicherweise ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren möglich. Hierbei wird nur eine eingeschränkte Prüfung der Unterlagen durchgeführt. Trotzdem muss der Architekt die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan garantieren. Innerhalb einer festgelegten Frist wird die Genehmigung erteilt, falls keine Einwände seitens der Behörde vorliegen.

Für den Bauantrag benötigen Sie diverse Dokumente, die je nach Projekt und Standort variieren können. In der Regel ist hierfür ein Architekt oder Bauingenieur notwendig, um die professionellen Planungsunterlagen bereitzustellen.

Die Unterlagen müssen in mehrfacher Ausfertigung zusammen mit allen erforderlichen Dokumenten für die Beurteilung des Vorhabens eingereicht werden.

Zu den Standarddokumenten gehören:

• Lageplan des Grundstücks mit detaillierter Maßangabe
• Höhenplan und Schnitte
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Detaillierte Bauzeichnungen des Architekten
• Baubeschreibung und technische Nachweise
• Gutachten zur Statik und Nachweise für Brandschutz sowie Wärme- und Schallschutz
• Kostenaufstellung für das Bauvorhaben
• Berechnung der versiegelten Flächen des Grundstücks

Diese Unterlagen dienen dazu, die Übereinstimmung Ihres Vorhabens mit den städtebaulichen Vorschriften zu überprüfen.

Zuerst sollten Sie sich beim Bauamt informieren. Daraufhin erstellt der Architekt einen Entwurf, der mit Ihnen abgestimmt wird, und zeichnet die Bauvorlagen für den Bauantrag. Nachdem die Unterlagen eingereicht wurden, prüft die Baubehörde den Antrag. Wird der Bauantrag genehmigt, kann das Bauvorhaben beginnen. Falls der Antrag jedoch abgelehnt wird, nennt die Baubehörde die Gründe und es kann ein Gespräch über mögliche Kompromisse oder Sondergenehmigungen erforderlich werden. Nach eventuellen Anpassungen im Bauplan oder der Einholung der Zustimmung von Nachbarn kann die Genehmigung erteilt werden.

Das Baugenehmigungsverfahren prüft, ob Ihr Bauprojekt den städtebaulichen Vorschriften entspricht, insbesondere wenn es Abweichungen von einem vorhandenen Bebauungsplan gibt. Dabei wird beurteilt, ob das Bauwerk bezüglich Nutzung, Größe, Standort, überbauter Fläche und Bauart harmonisch in seine Umgebung passt und ob es die erforderlichen Abstandsflächen einhält.

Vorbesprechungen mit den Behörden können das Risiko einer Ablehnung Ihres Bauantrags deutlich minimieren, da die Bauordnung oft Interpretationsspielraum bietet. Eine initiale Ablehnung bedeutet nicht das Ende Ihres Vorhabens, da oft durch persönliche Gespräche und mögliche Sondergenehmigungen, etwa für energieeffiziente Sanierungen, noch Lösungen gefunden werden können. In solchen Fällen kann der Klimaschutz sogar eine Grenzbebauung rechtfertigen.

Nachdem Sie Ihren Bauantrag eingereicht haben, wird dieser von der Bauaufsichtsbehörde geprüft. Die Dauer des Genehmigungsprozesses variiert, wobei einige Regionen schnelle Verfahren innerhalb von wenigen Wochen anbieten, während es anderswo Monate dauern kann. In manchen Fällen, wie in Baden-Württemberg, ist das Verfahren auf maximal zwei Monate begrenzt.

Eine Bauvoranfrage ermöglicht es Ihnen, vor der finalen Planerstellung zu klären, ob Ihre Bauideen realisierbar sind. Sie ist besonders ratsam, wenn kein Bebauungsplan existiert oder das Grundstück außerhalb geschlossener Ortschaften liegt. Hierbei wird geprüft, ob sich das geplante Bauwerk harmonisch in die Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Eine solche Voranfrage kann zudem den Wert eines unbebauten Grundstücks steigern, da potenzielle Käufer schneller Klarheit über die Bebaubarkeit erhalten.

Die Einreichung der Bauvoranfrage erfolgt schriftlich beim zuständigen Bauordnungsamt, wobei Sie zwischen einer formellen Anfrage gegen Gebühr und einem formlosen Antrag wählen können. Letzterer ist einfacher zu stellen, bietet jedoch keine rechtliche Bindung.

Ablehnungen sind selten, können jedoch auftreten, insbesondere bei Verstößen gegen Natur- oder Denkmalschutzauflagen. Sie haben das Recht, gegen die Ablehnung Widerspruch einzulegen, idealerweise unterstützt durch ein fachliches Gutachten. Sollte keine Einigung mit der Behörde erzielt werden, bleibt nur der Rechtsweg, der jedoch das Bauprojekt verzögern kann.

Die Kosten für einen Bauantrag sind nicht zu unterschätzen und können je nach Größe und Komplexität des Projekts variieren. Üblich sind Gebühren zwischen 0,5% und 1% der gesamten Bausumme. Zusätzliche Kosten können für Architektenhonorare und andere Prüfdokumente anfallen.

Tipp: Planen Sie bauliche Ergänzungen wie eine Garage bereits im Erstentwurf mit ein, um späteren Mehraufwand und zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Solange Sie sich an die Festsetzungen des Bebauungsplans und die Vorschriften der Landesbauordnung halten, ist die Zustimmung Ihres Nachbarn für die Erteilung einer Baugenehmigung nicht zwingend erforderlich. Sollten Sie jedoch Ausnahmen beantragen, kann die Zustimmung der Nachbarn die Chancen auf eine Genehmigung verbessern. Legen Sie also frühzeitig die Pläne Ihres Vorhabens den Nachbarn vor, um deren Unterstützung zu gewinnen.

Auch wenn nicht immer erforderlich, kann die Zustimmung der Nachbarn den Genehmigungsprozess erleichtern, besonders wenn Sie von den Standard-Bebauungsplänen abweichen möchten. Einige Gemeinden fordern eine solche Zustimmung im Rahmen des Bauantragsprozesses.

Manche Bauherren versuchen, kleinere Bauprojekte ohne die erforderlichen Genehmigungen zu realisieren. Dies kann jedoch zu ernsthaften rechtlichen Konsequenzen führen. Unentdeckte Schwarzbauten können durch moderne Technologien wie Google Street View leicht aufgedeckt werden, was zu nachträglichen Bauprüfungen und Bußgeldern führt. Die Höhe des Bußgeldes variiert je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes.

Achtung: Neben Bußgeldern können Schwarzbauten auch versicherungs- und mietrechtliche Konsequenzen haben, wie zum Beispiel die Weigerung der Versicherung, im Schadensfall zu zahlen, oder die Möglichkeit für Mieter, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Es kann vorkommen, dass bei einem Immobilienkauf festgestellt wird, dass vergangene Umbauten ohne die nötigen Genehmigungen durchgeführt wurden. In solchen Fällen ist es oft möglich, eine nachträgliche Baugenehmigung zu beantragen, häufig für Anbauten wie Terrassenüberdachungen oder Carports. Es ist ratsam, vor dem Kauf die vorhandenen Baugenehmigungen zu prüfen oder sich bei der zuständigen Behörde zu erkundigen. Sollte eine nachträgliche Genehmigung nicht möglich sein, könnte dies gravierende Folgen haben, einschließlich der Anordnung zur Beseitigung der illegalen Bauten.

Tipp: Vor einem Immobilienkauf sollten Sie immer die Baugenehmigungen prüfen lassen und bei der zuständigen Baubehörde nachfragen, ob eine nachträgliche Genehmigung für bestehende Anbauten erteilt werden kann. Dies schützt Sie vor unerwarteten rechtlichen und finanziellen Problemen.