Die wichtigsten Tipps rund um Baudarlehen

Wer ein Bungalow bauen oder kaufen möchte, der braucht vor allem eines: das nötige Kleingeld. Dabei finanzieren wohl nur die wenigsten Menschen ihr Haus auf einen Schlag aus eigener Tasche. In den meisten Fällen ist für den Kauf oder den Bau ein Baudarlehen nötig. Dabei wird ein großer Teil des Geldes oder manchmal auch das gesamte Geld von einem Kreditinstitut, wie beispielsweise einer Bank, geliehen. Doch Baudarlehen ist nicht unbedingt gleich Baudarlehen. Gerade bei solch hohen Summen müssen Sie eine Menge beachten. Wir haben die wichtigsten Tipps rund um Baudarlehen für Sie an dieser Stelle zusammengefasst.

Was ist eigentlich ein Baudarlehen?

Hierbei handelt es sich um eine besonders langfristige Kreditform. Das Baudarlehen oder auch die Immobilienfinanzierung ist durch die hohen Summen meist auf mehrere Jahre hin ausgerichtet. Dabei werden nicht selten Geldbeträge in Höhe von mehreren hunderttausend Euro beantragt.

Wichtig zu wissen ist hierbei, dass die Immobilienfinanzierung an einen Zweck gebunden ist. Mit ihr darf ausschließlich eine Immobilie gekauft, gebaut, saniert oder renoviert werden. Es ist nicht gestattet das Geld für andere Zwecke zu nutzen. Möbel, Küchen, Garagen oder Carports lassen sich damit ebenfalls nicht finanzieren.

Voraussetzungen, um einen Kredit abzuschließen

Ein Baudarlehen lässt sich erst einmal behandeln, wie ein herkömmlicher Kredit. Es gelten hier ähnliche Voraussetzungen:

• Sie müssen mindestens das 18. Lebensjahr vollendet haben. Erst dann gelten Sie in Deutschland als voll geschäftsfähig.
• Ein deutscher Hauptwohnsitz sowie eine deutsche Bankverbindung sind ebenfalls Pflicht.
• Ein gesichertes Einkommen durch ein unbefristetes Arbeitsverhältnis gehört ebenfalls zu den Voraussetzungen. Wer in einer Ausbildung oder noch in der Probezeit steckt, wird es schwierig haben, einen Kredit zu bekommen.
• Schließlich sollten Sie kreditwürdig sein und eine gute Bonität vorweisen können. Dabei spielt die Schufa eine große Rolle. Hier holen sich die Banken Auskunft über das bisherige Zahlverhalten von potenziellen Kreditnehmern.

Je nach Bank können die Anforderungen für das Baudarlehen variieren.

Baudarlehen mit genügend Eigenkapital

Eine weitere Voraussetzung, die oft von Banken verlangt wird, ist das Eigenkapital. Dabei handelt es sich um Geld oder Eigenleistungen, die den Kauf oder den Bau günstiger machen können. Können Sie bereits etwa 10 Prozent des Gesamtkaufpreises als Eigenkapital einbringen, decken Sie damit bereits die Kaufnebenkosten ab. Dazu zählen beispielsweise Makler- oder Notargebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Noch besser sind 20 Prozent.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger wird Ihr Kredit. Dem Kreditgeber gibt das ein Gefühl von Sicherheit, das sich wiederum günstig auf den Zinssatz für das Darlehen auswirken kann.

Natürlich ist es auch möglich den Kauf oder den Bau der Immobilie komplett ohne Eigenkapital zu stemmen, allerdings kann die Finanzierung dadurch teurer werden.

Unterlagen, die für den Kredit verlangt werden

Wenn Sie sämtliche Voraussetzungen für das Baudarlehen erfüllen, ist es schon einmal sehr wahrscheinlich, dass es genehmigt wird. Bevor das jedoch passiert, müssen Sie beim Kreditgeber noch einige Unterlagen einreichen.

Meist werden Gehaltsabrechnungen der letzten Monate verlangt. Kontoauszüge sind ebenfalls keine Seltenheit, genauso wie eine Schufa-Auskunft.

Zusätzlich werden noch Unterlagen zur Immobilie benötigt. Dazu gehören

• der Grundbucheintrag,
• der Lageplan,
• die Wohnflächenberechnung,
• die Wohnnebenkostenabrechnung,
• die Baubeschreibung und
• die Baukostenkalkulation.

Vorher Angebote vergleichen

Normalerweise würde Sie der Weg, wenn Sie nach einer geeigneten Baufinanzierung suchen, wohl erst zu Ihrer Hausbank führen. Das ist verständlich, denn hier haben Sie meist einen festen Ansprechpartner und bekommen eine gute Beratung. Allerdings ist das Kreditangebot hier eher eingeschränkt. Sie bekommen nämlich nur ein Angebot, bei dem Sie möglicherweise noch ein wenig an den Konditionen drehen können.

Zusätzlich sollten Sie noch einen Blick ins Netz werden. Online werden nämlich ebenfalls Baudarlehen angeboten, und zwar von sogenannten Direktbanken. Hier dürfen Sie deutlich günstigere Konditionen erwarten. Allerdings ist das Angebot so groß, dass Sie ganz schnell den Überblick verlieren können. Doch an dieser Stelle können Vergleichsportale helfen, das für Sie passende Angebot zu finden.

Art des Darlehens wählen

Bei der Wahl einer Immobilienfinanzierung spielt auch die Darlehensart eine große Rolle. Sie haben die Auswahl zwischen mehreren verschiedenen Formen.

• Annuitätendarlehen: Es ist wohl der Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen. Ihre monatliche Rate bleibt dabei immer gleich innerhalb dieser Rate verändert sich doch mit jeder Zahlung das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung. Die Zinsen werden von Monat zu Monat niedriger, während der Tilgungsanteil steigt. Der Vorteil dabei ist eine Planungssicherheit durch die konstante Rate. Außerdem werden die Zinsen aus der jeweiligen Restschuld berechnet. Sie sollten den Tilgungssatz jedoch nicht zu niedrig wählen, um eine zu lange Laufzeit und zu hohe Kosten zu vermeiden.
• Tilgungsdarlehen: Der Tilgungsanteil bleibt hier immer gleich. Hinzu kommen die Zinsen, die auf den jeweiligen Restbetrag anfallen. Das bedeutet, dass die monatliche Rate zunächst hoch ist, dann aber immer niedriger wird.
• Fälligkeitsdarlehen: Anders als bei den beiden vorherigen Darlehensarten, findet die Tilgung am Ende statt. Während der gesamten Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen zurück. Der gesamte Betrag wird am Ende auf einen Schlag fällig. Während der gesamten Laufzeit sind dadurch die monatlichen Raten sehr gering, allerdings muss dennoch nebenbei Geld angespart werden, um die Einmalzahlung leisten zu können. Außerdem wird immer die gesamte Restsumme verzinst.

Darlehen klug kalkulieren

Das wichtigste dabei ist natürlich die Kreditsumme. Sie sollte zusammen mit dem Eigenanteil sämtliche Kosten decken, die in Verbindung mit dem Bau, dem Kauf, der Renovierung oder der Sanierung der Immobilie stehen. Wichtig dabei ist, dass Sie auch die Nebenkosten für die Immobilie beachten. Dazu gehören die Grunderwerbskosten, die Maklergebühren sowie die Kosten für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch.

Neben der Kreditsumme sollten Sie die Zinsen und die Tilgung gut kalkulieren. Der Tilgungssatz sollte mindestens 1 Prozent pro Jahr betragen. Besser sind jedoch 2 bis 4 Prozent, um den Schuldenberg schnell zu beseitigen. Hinzu kommen die jährlichen Zinsen.

Die monatlichen Raten müssen zum Ihrem finanziellen Spielraum passen. Wenn die gesamte Belastung durch den Kredit nur 10 Prozent des Nettoeinkommens beträgt, bleibt noch genug Geld für Fixkosten und Lebenshaltungskosten übrig.

Zinsbindung wählen

Aktuell befinden wir uns noch immer in einer Niedrigzinsphase. Das bedeutet, dass die Zinsen sowohl für das Sparen als auch für Kredite besonders niedrig sind. Das ermöglicht eine besonders günstige Zinsbindung beim Antrag des Darlehens.

Sind die Zinsen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung, beispielsweise von 15 oder 20 Jahren wählen, um davon profitieren zu können. Eine lange und vor allem günstige Zinsbindung verschafft Ihnen ebenfalls mehr Planungssicherheit für Ihre zukünftigen Finanzen.

Solche langen Verträge lassen sich nach etwa 10 Jahren ganz oder teilweise kündigen. So haben Sie weiterhin die günstige Zinsbindung, können jedoch durch eine Umschuldung ganz einfach auf einen günstigeren Kredit umschwenken.

Wer bekommt die Kreditsumme?

Es muss nicht unbedingt die Person den Kredit ausgezahlt bekommen, die Ihn auch beantragt hat. Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen bereits bestehenden Bungalow zu kaufen, zahlt die Bank häufig die gesamte Summe direkt an den Verkäufer der Immobilie aus.

Sind sie selbst Bauherr, wird Ihnen der Geldbetrag aus dem Baudarlehen in Teilzahlungen ausgezahlt, die an den Baufortschritt bereitgestellt werden. Es ist jedoch nicht unüblich, dass die Bank diese Teilzahlungen direkt an das Bauunternehmen überweist.

Eigenheim bedeutet nicht kostenfreies Wohnen

Mit den monatlichen Raten, die Sie für den Kredit abbezahlen ist es nicht getan. Selbst, wenn Sie das Darlehen bereits komplett getilgt haben, werden Sie ebenfalls nicht kostenfrei wohnen. Es kommen nämlich einige Fixkosten auf Sie, wie beispielsweise für Versicherungen, Müllentsorgung, Wasser, Strom und Verwaltungskosten.

Des Weiteren sollten Sie sich ein Sparpolster anlegen, um für Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen gerüstet zu sein. Rechnen Sie hier etwa 3 bis 4 Euro pro Monat pro Quadratmeter Fläche.

Auf sogenannte Kombi-Modelle verzichten

Häufig finden Sie bei Baudarlehen auch sogenannte Kombi-Modelle. Dabei handelt es sich meist um abgewandelte Formen von Tilgungsdarlehen. Die Zinsen werden monatlich zurückgezahlt. Gleichzeitig sparen Sie nebenbei mittels Bausparvertrags oder Lebensversicherung die Tilgungssumme an, die am Ende fällig wird.

Die Sparzinsen sind hier jedoch so gering, dass es sich nicht lohnt. Die Kreditzinsen sind meist größer. Deshalb sollten Sie lieber ein Darlehen wählen, bei dem Sie direkt tilgen können, wie etwa das Tilgungs- oder das Annuitätendarlehen.

Zuschüsse und Förderungen nutzen

Wer heutzutage eine Immobilie baut oder kauft, hat möglicherweise Anspruch auf staatliche Förderungen. Hier sollten Sie sich im Vorfeld erkundigen, was alles möglich ist und welche Voraussetzungen Sie für eine Förderung erfüllen müssen.

Die Möglichkeit zur Sondertilgung

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, die Kreditsumme schneller abzubezahlen. Wenn sich Ihre finanzielle Situation zum positiven hin ändert, Sie beispielsweise erben oder Weihnachtsgeld erhalten, können Sie das Geld nutzen, um gesondert einen Teil des Kredits früher zurückzuzahlen. Viele Banken bieten die Möglichkeit zur Sondertilgung von bis zu 5 Prozent bereits standardmäßig an. Darauf sollten Sie beim Abschluss des Kreditvertrags unbedingt achten.

Anschlussfinanzierung

Nach dem Ende der Zinsbindung und dem Ablauf des Kreditvertrags ist es möglich, dass der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist. Dann ist eine Anschlussfinanzierung nötig. Entweder nutzen Sie dazu das Angebot der Bank zur Verlängerung oder Sie informieren sich selbst über ein neues, günstiges Darlehen spätestens drei Jahre vor Ende der Zinsbindung.

Eine gute Möglichkeit ist zudem ein sogenanntes Forward Darlehen. Sie schließen es bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ab und sichern sich somit die aktuellen Zinsen. Die Auszahlung und Rückführung erfolgt jedoch erst später.

Dabei ist es ebenfalls empfehlenswert verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen und diese der Bank vorzulegen. Vielleicht macht Sie Ihnen ein noch günstigeres Angebot zur Anschlussfinanzierung.

Fazit

Es gibt eine ganze Reihe wichtiger Punkte, die Sie beim Abschluss eines Baudarlehens für Ihren Bungalow beachten sollten. Wir hoffen, dass wir Sie mit diesem groben Überblick schon etwas schlauer machen konnten.