Das Grundbuch: Erklärung, Tipps und Kosten

Das Grundbuch ist in mehrere Abschnitte aufgeteilt. Jedes zuständige Amtsgericht, sowie Band und Blatt des Bestands, wird in der Aufschrift genannt. Das Bestandsverzeichnis enthält Informationen über Lage und Größe des Grundstücks gemäß dem Kataster, einschließlich Gemarkung, Flur und Flurstück. Danach folgen drei Abteilungen. Im Abschnitt des Bestandsverzeichnis sind alle Rechte zum Wohneigentum und Erbbaurecht verzeichnet.

Erste Abteilung

Abteilung I dokumentiert die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Hier sind neben den Grundstücksbesitzern auch deren Anteil am Eigentum vermerkt.

Zweite Abteilung

Abteilung II führt die Lasten und Beschränkungen auf, die auf dem Grundstück liegen. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte und Vorkaufsrechte.

Dritte Abteilung

In Abteilung III sind die Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden eingetragen. Eine Grundschuld bleibt bestehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird, auch wenn das Darlehen bereits zurückgezahlt ist. Bei einer Anschlussfinanzierung kann die Grundschuld durch Abtretung auf die neue Bank übertragen werden, was kostengünstiger ist als eine Neubegründung.

Früher wurde das Grundbuch in Papierform geführt, heute existiert es in elektronischer Form. Alle jemals eingetragenen Daten müssen lesbar bleiben, auch wenn sie gelöscht oder geändert wurden. Früher wurden Löschungen rot unterstrichen, heute erscheinen sie im elektronischen Grundbuch schwarz. Jede Änderung im Grundbuch setzt einen Antrag und die Zustimmung des Eigentümers voraus. Der Eigentumsübertrag ist nur mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts über die Zahlung der Grunderwerbsteuer möglich. Um Änderungen zwischen Kaufvertrag und Eintragung des neuen Eigentümers zu verhindern, wird eine Auflassungsvormerkung durch den Notar vorgenommen, die das Grundstück vorübergehend sperrt.

Bei Irrtümern im Grundbuch gibt es keinen Rechtsbehelf. Eine Beschwerde kann nur zur Eintragung eines Amtswiderspruchs oder in Ausnahmefällen zur Amtslöschung führen. Korrekturen können nur mit Zustimmung des Eingetragenen oder durch eine Klage erreicht werden. Ein Anspruch auf Berichtigung verjährt nicht.

Im Gegensatz zum Handels- oder Vereinsregister ist das Grundbuch nicht öffentlich einsehbar. Nur Personen mit einem nachgewiesenen berechtigten Interesse können Einsicht nehmen. Eine Kaufabsicht allein reicht nicht aus. Berechtigte Personen sind unter anderem:

• Der Eigentümer
• Hypothekengläubiger
• Bevollmächtigte
• Behörden
• Notare
• Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt wurden

Das Baulastenverzeichnis ergänzt das Grundbuch und listet alle öffentlichen Lasten auf einem Grundstück auf. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Verschiedene Arten von Baulasten umfassen beispielsweise:

• Abstandsflächenbaulast: Einhaltung des Abstands zum Nachbargrundstück.
• Anbaubaulast: Verpflichtung, ein Gebäude in geschlossener Bauweise zu errichten.
• Stellplatzbaulast: Duldung von Stellplätzen für Dritte auf dem Grundstück.

Zuständigkeiten für das Baulastenverzeichnis

In den meisten Fällen liegt die Zuständigkeit für das Baulastenverzeichnis bei den Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Gemeinden, Landkreise und Städte. Eine Ausnahme bildet Bayern, wo das Grundbuchamt diese Aufgabe übernimmt und die Baulasten direkt in das Grundbuch einträgt. Im Zeitraum von 1994 bis 2016 war ebenfalls Brandenburg eine Ausnahme.

Das Grundbuch dokumentiert die privaten Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte Dritter an einem Grundstück. Diese Informationen sind im Grundbucheintrag festgehalten. Das Baulastenverzeichnis hingegen enthält ausschließlich Informationen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers, die nicht im Grundbuchauszug erscheinen.

Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis wird in der Regel nur ausgewählten Personen gestattet, wie dem Grundstückseigentümer oder einem bevollmächtigten Makler. Auch potenzielle Käufer können das Baulastenverzeichnis einsehen, sofern sie eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen. Ein berechtigtes Interesse ist jedoch Voraussetzung für die Einsichtnahme.

Warum Kaufinteressenten das Baulastenverzeichnis frühzeitig prüfen sollten

Kaufinteressenten sollten vor Vertragsabschluss einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Dies ist wichtig, um zu überprüfen, ob Baulasten bestehen, den Kaufpreis besser beurteilen zu können und zu klären, ob das geplante Bauvorhaben möglich ist.

Kosten für die Einsicht ins Baulastenverzeichnis

Eine mündliche Auskunft über das Baulastenverzeichnis ist oft kostenlos oder kostet eine geringe Gebühr, die von der Bearbeitungszeit abhängt. Eine schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig und die Kosten variieren je nach Bundesland und Behörde. Sie liegen meist zwischen 20 und 150 Euro. Eine Einsichtnahme über das Internet ist nicht möglich.

Antrag auf Einsicht ins Baulastenverzeichnis stellen

Um eine schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zu erhalten, muss ein schriftlicher Antrag gestellt werden. Manche Gemeinden bieten hierfür Online-Formulare an. Folgende Angaben sind im Antrag erforderlich:

• Eine genaue Bezeichnung des Grundstücks
• Angabe von Straße und Hausnummer, gegebenenfalls Flurstücksnummer
• Eine Vollmacht des Eigentümers oder ein Eigentumsnachweis, wie ein Grundbuchauszug oder Kaufvertrag, in Kopie

Der ausgefüllte und unterschriebene Antrag ist dann per E-Mail an die zuständige Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde, des Landkreises oder der Stadt zu senden.